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| 房产税自查三（自查应注意的问题） |
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2003-11-20 00:00:00
来源：市财政局（市地税局） |
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一、征税范围和纳税人的自查
对征税范围和纳税人的自查应注意以下三个问题：
1、征税区域和适用范围是否正确
按规定现行房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征，换句话说，一般的农村行政村是不征房产税的，因此，纳税人在自查时应注意自己房屋座落地址是否属开征范围，对当地房产税开征范围是否清楚，尤其要掌握城市郊区和农村是否分清，建制镇所在地与所辖行政村是否分清，符合征税条件的工矿区与一般不符合征税条件的工矿区是否分清等。
2、征免界限是否分清
自查时首先要分清哪些房产免税，那些房产应征税。免税自用房产与生产、经营用房产、出租房产有否混淆，免税单位房产与下属企业单位房产有否混淆，以及免税房产改变用途转为应税房产后是否不按规定申报纳税等。
3、应税房产的纳税人是否确定
房产税纳税人原则上是房屋产权所有人，但对某些特殊情况也作了特殊规定，如房屋产权所有人不在当地或产权未确定的，其代管人或使用人为纳税人；纳税人无租使用免税单位房产，应代缴房产税等。纳税人自查时，尤其对一些特殊情况，要认真对照税法规定，是否负有纳税义务，凡负有房产税纳税义务的，应及时向主管税务机关办理申报纳税。
国务院发布的《房产税暂行条例》只适用于内资企业，如是外商投资企业和外国企业则不缴房产税，而是缴纳城市房地产税。
二、计税依据的自查
1、计税依据的自查
房产税计税依据分二种：从价计征的，为房产原值；从租计征的，为租金收入。纳税人自查时，对从价计征的应审查"固定资产"明细账，核实应税房产的原价，然后再按规定的扣除比例计算后，与纳税申报的计税依据核对；对从租计征的应税房产，应自查"其他业务收入"等账户，核对有关房租收入的原始凭证和房产租赁合同，核实计税依据，再与纳税申报数核对。在核实计税依据的基础上，可按适用税率验算应纳房产税税额，并与"管理费用"账户中实际缴纳的房产税金额和纳税申报税额核对，看适用是否正确，税额计算是否无误。
为减少差错，确保相关数据的一致性，纳税人在自查时，还应注意以下两方面问题：
（1）是否不按规定选择或变更计税方法，如将应从价计征的应税房产改为从租计征，或者将应从租金计征的应税房产，改为从价计征。
（2）计税依据是否正确。如从价计征的应税房产是否不以原值而以净值扣除一定比例后的余值作为计税依据；从租计征的应税房产，是否不按实际应取得的租金收入而是以扣除各种费用支出后的差额作为计税依据。
如某企业自有房屋8栋，其中6栋用于生产，房产原值800万元，不包括冷暖通风设备40万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入15万元；另有已使用价值50万元的厂房一栋，挂在"在建工程"帐上，尚未入固定资产--房屋明细账，该企业98年度已缴纳房产税8.52万元，现按主管税务机关要求，对该年度房产税缴纳情况进行自查（房产原价扣除比例为30％）。现按房产税规定，将该年度应纳房产税税额计算如下：
（1）自用房产应纳税额＝（800＋40＋50）X（1－30％）X１.2％＝７.476万元。
（2）租金收入应纳税额=15X12%=1.8万元。
（3）全年应纳房产税税额=7.476+1.8=9.276万元。
（4）已申报缴纳数少缴9.276-8.52=0.756万元。
少缴部分税款纳税人应及时向主管税务机关申报补缴。导致少缴原因，经分析主要有：
（1）冷暖通风设备作为"与房屋不可分割的附属设备"未计入房屋应税原值，少交房产税40X(1-30%)X1.2%=0.336万元。
（2）长期挂在"在建工程"帐上，未入"固定资产"帐的房屋原值５０万元，未申报缴纳房产税计50X(1-30%)X1.2=0.42万元。两项合计为0.756万元。
三、纳税义务发生时间和纳税期限的自查
房产税规定，纳税人自建的房屋于建成次月起征收房产税，纳税人委托施工企业建设的房屋应于办理验收手续次月起征收房产税，在办理验收手续前已使用或出租、出借的应按规定征收房产税。
纳税人重点应注意自行建造的应税房产税交付使用后，有否长期挂在"在建工程"帐上，既不办理竣工决算，也不申报缴纳房产税；每期应纳的房产税是否按期缴纳入库，有无存在拖欠现象。
四、注意征免税界限的划分
如某市W医院，将部分空闲的医疗用房用于发展"三产"，有6间店面房屋出租给某公司，每间月租金为600元；另有1500平方米房屋改作收费的招待所用于接待病人家属食宿，原值120万元。该医院在对房产税缴纳情况进行自查时对照政策发现，医院的出租和招待所用房不能作为医院业务用房予以免税，遂向主管税务机关申报补缴了当年度应纳税款（房产原值扣除率当地税务机关规定为30％）
（1）招待所用房应纳房产税=120X(1-30%)X1.2%=1.008万元。
（2）出租用房应纳房产税=6X600X12X12%=0.5184万元。
（3）合计应补缴当年度房产税=1.008+0.5184=1.5264万元。
五、新建和停用房屋应及时调整房产税应税原值
如某制衣厂，９９年底"固定资产"账户反映房屋原值为1000万元，2000年1月委托某施工企业建设的厂房一幢，办理竣工验收手续，原值100万元，经竣工验收质量合格投入使用，同年2月，建于五十年代的一幢厂房，原值为70万元，经有关部门鉴定，属毁损不堪使用的危房而停止使用，该制衣厂经当地税务机关核定，房产税按季缴纳，房产原值扣除率为30％，则该厂2000年1季度应缴纳房产税为：
（1）原房产应纳房产税=1000X(1-30%)X1.2%X1/4=2.1万元。
（2）新增房产应纳房产税=100X(1-30%)X1.2%X1/12X2=0.14万元。
（3）停止使用房产应减少房产税缴纳=70X(1-30%)X1.2%X1/12=0.049万元。
（4）2000年1季度合计应缴纳房产税=2.1+0.14-0.049=2.191万元。
这里在计算缴纳１季度房产税时，应注意三点：
（1）纳税人新建的房屋，如属自建的，应自建成之次月起征收房产税；如委托施工企业建设的，自办理验收手续之次月起征收房产税。
（2）纳税人经有关部门鉴定，确属不能使用的危房，自停止使用之次月起，可免征房产税。
（3）从价计征的房产税适用税率1.2%为年税率，在计算按月、按季或按半年缴纳的应纳税款时，要相应乘以十二分之一、四分之一或二分之一。 |
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